De afgelopen jaren is de gemeente behoedzaam omgegaan met de exploitatie van gronden voor woningbouw en de ontwikkeling van bedrijfsruimten. Daardoor heeft de gemeente risico’s kunnen vermijden en grondprijzen reëel gewaardeerd.
Met andere partijen werkt de gemeente aan het optimaliseren van het woningaanbod in Deventer. De gemeente beschikt over voldoende voorraad bouwgrond voor bedrijventerreinen en voorzieningen.

Woningbouwproductie ontwikkelt zich gunstig

In 2018 was er sprake van een grote vraag naar nieuwe woningen. De ontwikkeling van Steenbruge fase 1 verloopt sneller dan gedacht. Een groot aantal kavels in Eikendal is verkocht en ook voor de grotere kavels in Noord is goede belangstelling. De Vijfde Hoek en Douweler Leide zijn bijna afgerond.

Belangstelling voor nieuwe bedrijfskavels houdt aan

De feitelijk verkoop van bedrijfskavels in Deventer is in overeenstemming met de prognose verlopen. Dat dient te worden geplaatst in de context dat voor 2018 een stevige prognose was opgesteld. De vooruitzichten voor het oostelijke gedeelte van de sport- en leisurestrook langs de Holterweg zijn eveneens gunstig. De eerste grondverkoop (restaurant) is inmiddels een feit.

Stijging verliesvoorzieningen verlieslatende grondexploitaties, stijging resultaat overige grondexploitaties en daling risicoprofiel

Ten behoeve van het opstellen van de jaarrekening 2018 zijn alle grondexploitaties (inclusief MVA Tuinen van Zandweerd) geactualiseerd.
Het resultaat van de verlieslatende grondexploitaties is gedaald met €2.629.661. De beschikbare verliesvoorziening van €46.096.439 wordt opgehoogd naar €48.726.100. We zien een verbetering van Steenbrugge als gevolg van toename aantal te realiseren woningen. Voor Bedrijvenpark A1 een verslechtering als gevolg van hogere civiele kosten, jaar later indexeren van de opbrengsten en effect verbreding A1. Westfalenstraat is verslechterd vanwege hogere milieukosten.

Daarnaast valt voor het faciliterende deel van de grondexploitatie Vijfde Hoek (gronden derden waar een exploitatieplan op rust) nog een verliesvoorziening vrij van €43.473.  Voor de afgesloten complexen is er een nadeel van €42.000 als gevolg van afwaarderen van de boekwaarde tot aan de marktwaarde en verhoging van de voorziening voor nog te realiseren kosten.

Van de winstgevende grondexploitaties neemt het resultaat toe met €792.870 van €1.612.062 (begroting 2019) tot €2.404.932. Een deel daarvan (€736.925, De Vijfde Hoek) wordt als tussentijdse winstneming bij de jaarrekening 2018 doorgevoerd.

Het beschikbare weerstandsvermogen voor de risico’s bedraagt €8.790.890 (stand begroting 2019). Het risicoprofiel van de grondexploitaties waarvoor weerstandsvermogen aangehouden moet worden daalt met €2.304.209 tot €6.486.681.

Per saldo is €412.946 minder weerstandsvermogen benodigd. In de vierde kwartaalrapportage was een positief saldo voor het weerstandsvermogen van €41.687 gemeld.

De ontwikkeling van Steenbrugge fase 1 verloopt sneller dan gedacht. In de grondexploitatie wordt uitgegaan van de ontwikkeling van deze fase overeenkomstig de afspraken die daarover zijn vastgelegd in overeenkomsten en de verkoop van grond die heeft plaatsgevonden. We zijn nu eerder dan gedacht de ontwikkelingsmogelijkheden voor de vervolgfase aan het verkennen in 2018 zijn de eerste stappen gezet en in 2019 wordt dit vertaald in overeenkomsten met marktpartijen.

Voor Steenbrugge is een ontwikkelperspectief opgesteld welke de basis vormt voor realisatie door de markt.  Het daarin opgenomen woningbouwprogramma en het grondgebruik zijn belangrijke factoren voor het bepalen van de zogenaamde residuele inbrengwaarde van de gronden. Dat is de waarde die de gemeente ontvangt bij verkoop aan de ontwikkelende partij. Uitgaande van een ontwikkeling (inclusief grondexploitatie) door de markt vormt deze residuele inbrengwaarde de opbrengst in de gemeentelijke grondexploitatie.

Het resultaat van Steenbrugge wordt begroot op €1,11 miljoen nadelig. Dit is €1miljoen beter dan het eerdere berekeningen. Dit betekent dat dit als verliesvoorziening kan vrijvallen. De oorzaak hiervoor is met name dat het aantal woningen ten opzichte van de eerdere berekening met circa 120 woningen toeneemt. Gezien de fase waarin het project zich bevindt en de onzekerheid over de uitkomst van de gesprekken en uiteindelijk grondbieding van marktpartijen blijft het netto risicoprofiel ongewijzigd. In het risicoprofiel wordt rekening gehouden met een kans dat de laatste fase niet doorgaat.

Eikendal

Het resultaat van Eikendal kent een verbetering van €0,3 miljoen en de risico’s ten laste van het weerstandsvermogen worden neerwaarts bijgesteld met €0,07 miljoen. Dit is vooral het gevolg van hogere taxatie van de kavelprijs voor de nog uit te geven kavels op Eikendal Zuid. Bijstelling van de risico’s kan plaatsvinden doordat het verkooprisico is gedaald omdat in 2018 een groot aantal kavels in Eikendal Fase Zuid is verkocht en doordat civiele werkzaamheden zijn uitgevoerd waardoor het risico op aanbestedingstegenvallers afneemt.

Wijtenhorst Douweler Leide

Het resultaat van Wijtenhorst en Douweler Leide is met €0,07 miljoen naar boven bijgesteld. Het risicoprofiel neemt af met €0,02 miljoen. In de nagenoeg neutrale ontwikkeling van het resultaat is rekening gehouden met hogere grondopbrengsten als gevolg van een actuele taxatiewaarde en hogere kosten. Dit laatste betreffen de hogere sloop- en saneringskosten, plankosten, rente, indexeringen en kosten voor belastingen. Het risicoprofiel neemt af met €0,02 miljoen doordat de risico’s voor wat betreft de sanering van de Japanse Duizendknoop en de sanering van de manege ondertussen werkelijkheid zijn geworden.

Centrumplan Bathmen

Het resultaat van Centrumplan Bathmen is met €0,04 miljoen naar beneden bijgesteld. De resultaatontwikkeling wordt vooral veroorzaakt door bijstelling en indexering van de civiele werken, plankosten, een wat langere doorlooptijd, rente en indexering. Daar staat hoger verwachte grondopbrengst tegen over.

De Vijfde Hoek

Het positieve resultaat van de grondexploitatie is met €0,49 miljoen naar boven bijgesteld. Het is noodzakelijk op grond van BBV-regels voor deze grondexploitatie tussentijds winst te nemen (€0,74 miljoen). De negatieve boekwaarde van de grondexploitatie wordt met dit bedrag verhoogd. Hierdoor ontstaat een nieuw resultaat ná winstneming van €0,53 miljoen. Er is geanticipeerd op de 8e herziening van het exploitatieplan. De resultaatsontwikkeling komt vooral door positieve opbrengstontwikkeling (hogere taxaties uit te geven kavels). Het benodigde risicobedrag wordt lager doordat het verkooprisico van de gronden is afgenomen door gerealiseerde verkopen en doordat civiele werken zijn uitgevoerd waarmee het aanbestedingsrisico wegvalt.

Sluiskwartier

In 2017 heeft de raad het scenario Behoud/ Nieuwbouw gekozen en daarmee de nieuwe uitgangspunten voor de planontwikkeling vastgesteld. Op dit moment wordt een Ontwikkelplan voor het Sluiskwartier opgesteld. De ten behoeve daarvoor opgestelde verkenningen zijn gebruikt voor de herziening van de grondexploitatie per 1-1-2019. Met uitzondering van het doorrekenen op de nieuwe parameters zijn er geen wijzigingen doorgevoerd.  Het resultaat bedraagt €2,27 miljoen nadelig, dit is €0,14 miljoen nadeliger ten opzichte van het financieel kader 2019.
In 2018 zijn de risico’s voor het Sluiskwartier geactualiseerd. Het bestaande vastgoed in het Sluiskwartier is van een (zeer) slechte kwaliteit vanuit de gedachte dat de panden gesloopt zouden worden. De panden zijn nu bouwkundige onderzocht en er zijn inschattingen gemaakt wat behoud kost.
Het Sluiskwartier qua ondergrond een lange geschiedenis (haven/ sluis, bedrijvigheid, dicht storten van water, et cetera). Extra kosten voor bodemverontreiniging, archeologie en explosieven vormen een risico. Het totaal voorzien netto risico bedraagt €1,5 miljoen. In de loop van 2019 wordt de grondexploitatie herzien en het risicoprofiel nader uitgewerkt en ter vaststelling aan de raad aangeboden (tezamen met een ontwikkelplan voor het Sluiskwartier).

Roelandflatlocatie/ Winkelcentrum Keizerslanden

De vernieuwing van het  Winkelcentrum Keizerslanden is gereed en alle werkzaamheden zijn gereed en binnen de financiële uitgangspunten afgerond. Nu rest nog de ontwikkeling van woningbouw op de voormalige Roelandflatlocatie. Voor de woningbouwontwikkeling is circa 3 jaar geleden ingezet op het zo genoemde woonpacht.  Inmiddels is gebleken dat woonpacht niet haalbaar is en wordt opnieuw de ontwikkelingsmogelijkheden van deze locatie onderzocht. Financieel betekent dit een achteruitgang van de grondexploitatie door het later verkrijgen van de grondopbrengsten en de daarmee samenhangende rente- en ontwikkelingskosten. Het resultaat van deze locatie wordt begroot op €3,86 miljoen nadelig, dit betekent een achteruitgang van €0,23 miljoen.  

Leisurestrip Holterweg

Het planresultaat van de Leisurestrip Holterwegzone is bij de 3e kwartaalrapportage bijgesteld naar €0,54 miljoen nadelig . Dit was het gevolg van het nadeliger uitvallen van het resultaat van de aanbesteding voor de civiele werken in het gebied. Momenteel is de realisatie in uitvoering, verwacht wordt dat de werkzaamheden binnen de vastgestelde financiële kaders kunnen plaatsvinden. Aan de opbrengstenkant hebben geen wijzigingen plaatsgevonden. Het resultaat van de grondexploitatie  is beperkt nadeliger (€0,57 miljoen). Dit is het gevolg van andere parameters. Het risicoprofiel is ongewijzigd gebleven. De risico’s hebben vooral betrekking op de uitgifte van gronden in tempo en prijs.

Tuinen van Zandweerd (MVA)

In het college is in november het ruimtelijk en financieel kader vastgesteld. Er is een verliesvoorziening van €1,22 miljoen. Het bestaande risicoprofielkader is €0,65 miljoen. Omdat het voorlopig verwachte verlies slechts circa €0,66 miljoen bedraagt, zal mogelijk een bedrag van circa €0,64 miljoen niet te hoeven worden ingezet voor het verlies op de woningbouwlocatie. Bij de actualisatie is de verliesvoorziening constant gehouden en het risicoprofiel is neerwaarts bijgesteld tot €0,47 miljoen. Gegeven de verwachte vrijval van een deel van de verliesvoorziening is het niet langer noodzakelijk om weerstandsvermogen aan te houden voor het risicoprofiel. Dit betekent dat  €0,65 miljoen ten gunste van de specifieke weerstandsreserve kan worden gebracht. Dit is vertaald in de totale tabel van bijstellingen risico’s.

Bedrijvenpark A1

Het resultaat van de grondexploitatie Bedrijvenpark A1 is met circa €2,8 miljoen verslechterd. Dit wordt onder andere veroorzaakt door de nieuwe rekentechnische uitgangspunten. De kosten voor civieltechnische werkzaamheden zijn met circa €0,85 miljoen toegenomen. De grondopbrengsten zijn met €0,65 miljoen afgenomen, doordat de grondprijzen een jaar niet zijn geïndexeerd. Een derde belangrijke oorzaak is dat in 2018 het tracébesluit voor de verbreding A1 is genomen, wat lagere opbrengsten uit exploitatiebijdragen tot gevolg heeft. Wij verwachten dat deze niet volledig door Rijkswaterstaat worden vergoedt. Een vierde oorzaak is dat wij voor het faciliterende deel van de grondexploitatie (exploitatieplan) een iets hoger rentepercentage moeten aanhouden. Dit leidt tot een €0,3 miljoen hogere verliesvoorziening. Dit betekent een verhoging van de verliesvoorziening met circa €0,95 miljoen Wij hadden hiervoor al een risico opgenomen dat nu omgezet wordt in een verliesvoorziening. Daarnaast zien wij nog risico's op minder inkomsten uit exploitatiebijdragen en grondverkopen, hogere kosten als gevolg van complexe verkoopprocessen en hogere aankoopkosten voor te verwerven gronden openbaar gebied. Het totale risicoprofiel is per saldo €1,5 miljoen lager.